Nhiều dự án đưa ra cam kết hấp dẫn
Tại Bình Dương, mới đây, thông tin về dự án nhà phố Artisan Park do Tập đoàn Gamuda Land làm chủ đầu tư đã thu hút sự chú ý trên các trang mạng xã hội. Dự án cam kết thuê lại nhà của khách hàng với mức lợi nhuận lên đến 24% trong 4 năm. Mức giá bán các căn nhà phố tại đây dao động khoảng 8 tỷ đồng mỗi căn.
Với khoản đầu tư này, mỗi năm khách hàng sẽ thu về khoảng 480 triệu đồng, một mức lợi nhuận khá hấp dẫn, đặc biệt khi so với giá cho thuê nhà phố xung quanh, chỉ khoảng 15 triệu đồng/m² mỗi tháng.
Tương tự, dự án Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group cũng công bố chương trình cam kết thuê lại căn hộ với giá 432 triệu đồng cho 3 năm (tương đương 12 triệu đồng/tháng), trong khi giá cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại các dự án lân cận chỉ khoảng 6 triệu đồng/tháng.
Cũng tại Bình Dương, dự án Bcons của Tập đoàn Bcons đưa ra cam kết thuê lại nhà với mức giá 14 triệu đồng/tháng trong 2 năm, trong khi giá cho thuê nhà chung cư ở khu vực chỉ dao động từ 7 đến 8 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ.
Nhiều dự án đưa ra cam kết cho thuê lại với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn
Ngoài ra, tại Thái Nguyên, dự án Tecco Elite City của Đất Xanh Miền Bắc cũng cam kết thuê lại căn hộ trong 2 năm với mức giá từ 8,3 triệu đồng/tháng (căn 2 phòng ngủ) đến 10,2 triệu đồng/tháng (căn 3 phòng ngủ), và cam kết mua lại căn hộ với giá gốc của khách hàng, bao gồm cả nội thất.
Theo Bản tin tuần mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng đầu tư hiện nay cho thấy, nhà đầu tư bất động sản, cả cá nhân lẫn tổ chức, đang chuyển hướng từ các khu vực trung tâm sang vùng ven các thành phố và các tỉnh lân cận. Nguyên nhân chính là giá bất động sản ở khu vực trung tâm đã tăng mạnh, khiến các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm cơ hội tại những nơi có giá đất mềm hơn và tiềm năng tăng trưởng cao hơn.
Các nhà đầu tư hiện nay chủ yếu tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại hoặc các dự án Khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý. Cùng với đó, thay vì lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở các vùng ven, nhằm đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện.
Trong khi đó, đối với người mua nhà để ở, yếu tố quan trọng thường là giá bán, chính sách thanh toán và vay vốn, nhưng với khách hàng mua bất động sản đầu tư, họ đặc biệt chú trọng đến dòng tiền và thu nhập thực tế. Vì vậy, cam kết từ các chủ đầu tư sẽ khiến sản phẩm hấp dẫn hơn trong mắt họ và quyết định “xuống tiền” nhanh hơn.
Cam kết có thể mang tính hình thức
Nêu quan điểm về thực tế này, chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, các chính sách cam kết lợi nhuận cho thuê lại mà các chủ đầu tư đưa ra thực chất chỉ là chiêu thức "dùng mỡ nó rán nó" nhằm thu hút người mua. Những khoản chi trả cam kết này đã được tính vào giá bán sản phẩm từ trước. Do đó, chính sách cam kết này dễ khiến người mua nhà rơi vào "mê hồn trận" giá cho thuê, khiến thị trường cho thuê bị méo mó và không phản ánh đúng giá trị thực.
Để đảm bảo có thể chi trả cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ tìm cách cho thuê lại các sản phẩm với mức giá thấp hơn thị trường, từ đó kéo giá cho thuê khu vực xuống thấp hơn. Sau khi hết thời gian cam kết, khi căn hộ được trả lại cho khách hàng, giá cho thuê thực tế của dự án đã giảm sút rất nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Điều này cho thấy, các cam kết lợi nhuận cho thuê nhà của chủ đầu tư thực chất chỉ mang tính hình thức và không chắc chắn.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty TNHH Luật TMC Lawyer nhận định, hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản áp dụng rất nhiều chính sách cam kết lợi nhuận, thuê lại căn hộ, chiết khấu, tặng quà… nhằm thu hút người mua. Tuy nhiên, đây là giao dịch dân sự và hoàn toàn tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên, pháp luật không cấm.
Trong giai đoạn trước đó, không ít chủ đầu tư đã đưa ra các cam kết thuê lại với mức lợi nhuận cao nhằm đánh vào tâm lý khách hàng
Trong giai đoạn trước đó, không ít chủ đầu tư đã đưa ra các cam kết thuê lại với mức lợi nhuận cao nhằm đánh vào tâm lý khách hàng, với mong muốn các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận cao hơn so với các kênh đầu tư khác.
Thế nhưng, những cam kết này có được thực hiện hay không lại là một câu hỏi lớn, bởi đã từng xảy ra nhiều trường hợp, khi chủ đầu tư gặp khó khăn, họ đã không thực hiện cam kết cho thuê như đã hứa, khiến khách hàng không thể đòi lại quyền lợi do hợp đồng không có điều khoản phạt.
Ông Cường cũng nhấn mạnh, nhiều chủ đầu tư khi quảng bá các chính sách cam kết thường dùng từ "hỗ trợ" thay vì "cam kết" trong hợp đồng, thậm chí ký kết hợp đồng qua đơn vị thứ ba thay vì trực tiếp với chủ đầu tư. Điều này khiến khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng và tỉnh táo để bảo vệ quyền lợi của mình trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.
Quay trở lại với các dự án trên, dù chính sách cam kết thuê lại rất hấp dẫn với tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với mặt bằng chung, nhưng nhiều nhà đầu tư khi tham khảo thực tế thị trường sẽ nhận thấy rằng các dự án có cam kết thuê lại thường có giá bán cao hơn từ 10 - 20%, hoặc thậm chí cao hơn nhiều so với các dự án cùng phân khúc, do yếu tố cam kết lợi nhuận.
Hơn nữa, sau khi hết thời gian cam kết (từ 2-5 năm), tỷ suất lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê căn hộ tự túc thường không đạt như mức cam kết ban đầu, khiến lợi nhuận thực tế thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng.
