Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán MBS cho biết, dù bất động sản ghi nhận những tín hiệu tích cực nhưng không đồng đều ở các phân khúc. Dòng tiền vẫn là nỗi lo lớn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.
Vẫn trong vòng xoay vốn
Cũng theo MBS, những tín hiệu tích cực chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở, trong khi đó các sản phẩm nghỉ dưỡng đang “đóng băng”. Hàng loạt dự án phải dừng triển khai do vướng mắc pháp lý, khiến lượng hàng tồn kho tăng trong khi tỷ lệ tiêu thụ ảm đạm.
Theo dữ liệu từ Công ty DKRA, sức cầu chung thị trường đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua (tỷ lệ hấp thụ chỉ 1,3%), lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác thấp… càng khó cho doanh nghiệp về dòng tiền.
Bên cạnh đó, MBS ước tính, giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý II/2024 và cả năm lần lượt ghi nhận 19.328 tỉ đồng và 113.654 tỉ đồng. Hiện, tổng giá trị TPDN chậm nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 khoảng 193.600 tỉ đồng, chiếm gần 19% tổng dư nợ TPDN toàn thị trường, ngành bất động sản chiếm 70%.
Về quy mô nợ vay, MBS cho biết, đến hết quý I/2024 ghi nhận mức tăng 5,7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ dịch chuyển sang ngắn hạn do thị trường còn khó khăn, một số chủ đầu tư phải hoãn triển khai các dự án dài hạn. Tổng nợ vay/vốn chủ sở hữu tính đến ngày 31/3/2024 đạt mức 0,63 lần, tăng đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2021.
Do thị trường “đóng băng” trong thời gian dài khiến các doanh nghiệp không thể mở bán duy trì dòng tiền, dẫn đến mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên mức 2,5%. Diễn biến này khiến các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân cho nhóm doanh nghiệp bất động sản.
MBS nhận định, hoạt động huy động vốn trên sàn chứng khoán vẫn được các doanh nghiệp tận dụng nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước và chi phí phát triển dự án.
Thực tế, trong thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, DIC Corp…đã có những đợt phát hành huy động hàng trăm tỷ. Cùng với đó là hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) cũng được đánh giá là “bà đỡ” về vốn cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới.
“Cái khó ló cái khôn”
Tuy nhiên, đây đều là những hoạt động dài hơi, khó đáp ứng được nhu cầu cấp bách. Bối cảnh khó khăn khiến các doanh nghiệp phải tự “biến tấu” ra những hình thức huy động mới, chưa từng được áp dụng trên thị trường để tạo dòng tiền.
Chẳng hạn gần đây, thị trường bất động sản đang xôn xao với việc Công ty Chứng khoán VPS hợp tác với Công ty CP FNEST triển khai tính năng FNEST – đầu tư bất động sản chia nhỏ với số vốn chỉ từ 10.000 đồng, đưa mua bán trực tiếp trên nền tảng VPS SmartOne hoặc website FNEST khi dự án bán sơ cấp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể mua bán thứ cấp tương tự như cổ phiếu.
Theo giới thiệu của FNEST, nhà đầu tư được nhận lợi nhuận hàng tháng từ việc vận hành cho thuê bất động sản và có thể rút tiền trong tài khoản bất cứ lúc nào. Danh mục bất động sản trên FNEST mở bán khá đa dạng, từ biệt thự, shophouse, đến căn hộ chung cư... được định giá lại 3 tháng một lần.
Trong trường hợp định giá bất động sản tăng lên thì giá trị số FNEST của nhà đầu tư cũng tăng theo. Mỗi khi bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ chia đều cho các nhà đầu tư dựa theo tỷ lệ sở hữu FNEST.
Thực tế, hình thức huy động này không mới với thị trường tài chính, trước đó. Hay nền tảng Moonka cũng triển khai hoạt động mua chung bất động sản trên nền tảng công nghệ mã hóa (blockchain) với mỗi sản phẩm có thể chia thành 1.000 phần, thuận tiện cho các nhà đầu tư lựa chọn.
Tương tự Công ty VMI JSC với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ nhưng ưa thích lĩnh vực bất động sản. Theo đó, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng bất động sản nhất định, sau đó chia thành 50 phần, các khách hàng của công ty có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.
