Theo số liệu từ một đơn vị nghiên cứu, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Tại thị trường thứ cấp, căn hộ dưới 3 tỉ đồng gần như “biến mất” khỏi thị trường, thậm chí còn xảy ra tình trạng thay đổi giá bán theo ngày.
Giá nhà khó tăng trong giai đoạn cuối năm
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng đánh giá, tình trạng tăng “chóng mặt” của giá nhà thời gian qua chỉ trong giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý II do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.
Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), giá chung cư chỉ nóng cục bộ tại Hà Nội do chênh lệch cung cầu và đã vượt đỉnh. Nhiều người có thu nhập cao nhìn vào giá chung cư hiện tại cũng đều cho rằng quá cao, không tương xứng với giá trị và khó tiếp cận.
Cũng theo ông Toản, giá cao khiến bộ phận lớn người có nhu cầu mua nhà đã tạm dừng kế hoạch nên thanh khoản thời gian qua khá ít. Từ nay đến cuối năm, giá chung cư khó có thể tiếp tục tăng lên do đã biến động trong thời gian dài, nếu có cũng chỉ là hiện tượng cục bộ không đáng kể. Tuy nhiên, cũng rất khó để giá giảm trừ trường hợp những người cần tiền giảm giá để bán nhanh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS) nhận định, mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt tâm lý sợ bị bỏ lỡ (FOMO) hơn. Bên cạnh đó, khi giá nhà đã thiết lập mặt bằng mới, giá bán sẽ khó giảm từ nay đến cuối năm, nhưng sẽ không tăng.
Ông Đính cho biết thêm, thị trường bất động sản cuối năm sẽ có sự phục hồi rõ nét nhưng phân hóa theo từng phân khúc và khu vực. Đối với phân khúc nhà ở, nguồn cung trong những tháng cuối năm sẽ cải thiện, ước tính khoảng 20% so với giai đoạn đầu năm, chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang và các sản phẩm thấp tầng thuộc các dự án vùng ven thành phố.
Cũng theo ông Đính, nhu cầu đầu tư sẽ phục hồi khoảng 30% và nhu cầu mua nhà để ở cũng vẫn cao. Điều này kéo theo lượng giao dịch dự kiến tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.
Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý, mức tăng ở phân khúc căn hộ tại Hà Nội thời gian qua có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Do đó, dù xuống tiền trong thời điểm nào người mua cũng cần có sự so sánh về giá kỹ lưỡng trước khi mua.
Cần nhiều động lực từ chính sách
Tương tự, ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property cho biết, mức giá cũng như “sức nóng” của thị trường chung cư sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới. Tuy nhiên, sau khi các bộ luật mới “thẩm thấu” vào thị trường tình trạng sốt nóng sẽ không xảy ra nhưng cũng không thể giảm ngay.
Tổng giám đốc của BHS Property cũng cho rằng, tình trạng khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng cao và sẽ chưa được giải quyết trong giai đoạn 2024 - 2025. Ít nhất sau 3 năm kể từ ngày các bộ luật mới được thực thi, các chủ đầu tư mới có đủ thời gian để giải quyết vướng mắc, hoàn thiện dự án.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cũng cho hay, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục nhích lên do nguồn cung vẫn khan hiếm. Trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội chưa thể giảm ngay mà cần thời gian để các bộ luật đi vào đời sống.
Cùng với đó, để điều tiết thị trường theo hướng an toàn, bền vững theo cơ chế thị trường, “ghìm cương” giá nhà, ông Đính nhận định, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên, người có nhiều tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.
Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn động lực đầu cơ bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác thì việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Do vậy, động thái mua đi bán lại tài sản để hưởng chênh lệch hay tạo cung cầu ảo nhằm “thổi” giá bất động sản sẽ trở nên vô nghĩa. Ngoài ra, khuyến khích các chủ sở hữu bất động sản “bỏ hoang” cho thuê hoặc bán, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực.
