Tại một talkshow về tài chính mới đây, ông Dương Đức Hiếu – Giám đốc khối xếp hạng và nghiên cứu của Công ty CP Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nma (VIS Rating) cho biết, rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là những vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), hệ quả của giai đoạn trước đó còn tương đối lớn. Điều này được thể hiện qua khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả còn khoảng hơn 115.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả toàn thị trường.
Khả năng tiếp cận vốn đang dần cải thiện
Cũng theo ông Hiếu, tác động lớn nhất của trái phiếu bất động sản hiện nay là sự ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần theo dõi xem các cơ quan quản lý có xu hướng siết chặt hay khuyến khích trở lại việc phát hành trái phiếu. Quốc hội hiện đang sửa đổi Luật Chứng khoán, kéo theo các thông tư và nghị định liên quan đến TPDN.
"Nhìn chung, thị trường trái phiếu bất động sản hiện đang diễn biến khá chậm, chủ yếu do chờ đợi những sửa đổi về pháp lý. Điều này thể hiện qua việc phát hành trái phiếu mới trong năm nay giảm 30% về khối lượng và số lượng công ty phát hành", ông Hiếu cho biết.
Tuy nhiên, ông Hiếu cũng khẳng định rằng sự chậm lại của thị trường trái phiếu không đồng nghĩa với việc các kênh huy động vốn khác cũng gặp vấn đề. Cụ thể, tín dụng ngân hàng vẫn là một kênh huy động vốn mạnh mẽ đối với các công ty bất động sản.
Cụ thể, bất động sản là ngành được hỗ trợ nhiều nhất từ Chính phủ và hệ thống ngân hàng khi gặp khó khăn. Tính đến năm 2024, tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản đã tăng khoảng 15-16%. Sự hỗ trợ này từ hệ thống ngân hàng đã giúp thị trường bất động sản vượt qua các giai đoạn khó khăn.
Bên cạnh đó, các nỗ lực đạt được thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như quay vòng vốn giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực để triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó thu dòng tiền về. Chẳng hạn như trường hợp của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán: NVL).
Cụ thể, trong bối cảnh bất ngờ chuyển từ lãi sang lỗ nặng sau kỳ công bố báo cáo tài chính bán niên 2024 soát xét do phải thực hiện trích lập dự phòng bắt buộc cho khoản tiền sử dụng đất tại dự án Lakeview City (TP. Thủ Đức, TP.HCM) đã khiến kế hoạch chào bán cổ phiếu thu về 13.700 tỷ đồng của Novaland phải dời sang thời điểm khác.
Việc điều chỉnh lại kế hoạch chào bán cổ phiếu là điều không hề mong muốn, nhất là trong bối cảnh Novaland đang cần bổ sung nguồn vốn lớn để triển khai các dự án khi những vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, một số thỏa thuận thanh lý tài sản đã được Novaland thực hiện trong quý III, đồng thời Ban lãnh đạo Tập đoàn cho biết đã đàm phán được thỏa thuận với các ngân hàng cho khoảng 12.000 tỷ đồng vốn bơm thêm trong thời gian tới.
Doanh nghiệp tăng huy động trên sàn chứng khoán
Bên cạnh tín dụng ngân hàng, trong khoảng 2 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã rất tích cực trong việc tăng vốn. Nếu so sánh với các doanh nghiệp khó khăn, hầu hết các công ty bất động sản hiện nay đều có nguồn vốn tương đối tốt.
Chẳng hạn, đầu tháng 10/2024, Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) thông báo phát hành hơn 6,1 triệu cổ phiếu ESOP, chiếm 3,92% số cổ phiếu đang lưu hành. Đồng thời, công ty cũng thông qua phương án phát hành 40,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp. Số tiền huy động từ đợt phát hành này sẽ được dùng để trả nợ vay ngân hàng và đầu tư vào công ty con là Công ty CP Tư vấn AGI & HSR và Công ty TNHH Western City.
Tương tự, Công ty CP Đầu tư bất động sản Taseco (Taseco Land, mã TAL) sau khi hoàn tất chuyển nhượng 2 lô đất tại Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội) dự kiến thu về hơn 1.200 tỷ đồng, đã lên kế hoạch phát hành 14,85 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp theo tỷ lệ 20:1. Số tiền thu được từ đợt phát hành này sẽ được dùng để bổ sung vốn cho dự án Khu công nghiệp Taseco Đồng Văn 3 tại phía Đông đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình.
Sau giai đoạn đẩy mạnh tái cấu trúc, với việc được cấp một số vốn mới từ ngân hàng, đồng thời đàm phán gia hạn thành công nhiều gói trái phiếu và một số dự án được tái khởi động, cơ hội gỡ khó đã mở ra với Tập đoàn Hưng Thịnh.
Trong một diễn biến khác, hồi giữa tháng 9/2024, Hưng Thịnh Incons - công ty con của Tập đoàn Hưng Thịnh đã thông qua kế hoạch chào bán 89,1 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 1:1, qua đó dự kiến thu về 891 tỷ đồng.
Trong đó, một phần được dùng để trả nợ ngân hàng, phần còn lại để thanh toán hợp đồng thi công cho các nhà thầu, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó “tháo chốt” cho hàng nghìn tỷ đồng vốn đầu tư đang đọng ở các dự án hiện nay.
Với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền, mã KDH), vào ngày 29/7/2024, doanh nghiệp này đã hoàn tất phát hành riêng lẻ hơn 110,09 triệu cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 7.993 tỷ đồng lên 9.094 tỷ đồng như hiện tại.
Nêu quan điểm về diễn biến mới này, các chuyên gia cho biết, dù dòng tiền vào nhóm cổ phiếu bất động sản có dấu hiệu quay trở lại, nhưng chưa đủ mạnh để tạo ra một sóng tăng rõ nét trên thị trường chứng khoán. Do đó, trong thời gian tới, những doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án, bán hàng tốt và sản phẩm đầy đủ pháp lý sẽ có nhiều cơ hội thu hút được nguồn vốn mới.
