Mặc dù chưa có dấu hiệu “tan băng” trên diện rộng nhưng sự tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện rất rõ nét. Dòng tiền đã bắt đầu quay lại thể hiện niềm tin vào thị trường ngày càng tăng lên, các doanh nghiệp cũng gia tăng nguồn lực cho các dự án lớn.
Đặc biệt, theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, mặc dù gặp nhiều thách thức, nhưng Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, nhất là các tài sản thương mại đang vận hành và dự án nhà ở.
Trong khi đó, các chuyên gia của MBS cũng mới đưa ra kỳ vọng về hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) dự án sẽ là một phần quan trọng trong hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp. Bởi sức khỏe tài chính của nhiều đơn vị vẫn còn yếu, trong khi chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng. việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.
Theo đánh giá của CME Fedwatch Tool, khoảng 63% khả năng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) sẽ thông qua chính sách lãi suất vào tháng 11. Mặc dù lãi suất tại Mỹ có thể giữ ở mức cao trong một thời gian dài hơn dự kiến, MBS cho rằng các biến động lãi suất đã giảm đi rất nhiều và sẽ giúp bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai.
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận xét, dù sự quan từ các nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia…đối với các dự án bất động sản đang ngày càng tăng lên nhưng phạm vị họ mong muốn chỉ nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và số lượng giao dịch thành công cũng chưa nhiều.
Đơn cử như một dự án tại Đà Nẵng của Tập đoàn Danh Khôi, được chào bán từ năm 2023, có hơn 10 nhà đầu tư quan tâm. Nhưng đến nay vẫn chưa bán được, giao dịch thất bại ở phút chót.
Hay như hồi tháng 5/2023, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng cho biết bộ phận tư vấn đầu tư của hãng đang thực hiện hơn 5 thương vụ M&A, có giá trị khoảng 50-100 triệu USD/giao dịch.
Trong đó có 3 cuộc đàm phán liên quan đến các tòa nhà nhà văn phòng đang vận hành ở TP.HCM và Hà Nội, với bên mua là các nhà đầu tư tổ chức từ nước ngoài. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có thương vụ thành công nào được công bố.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho biết, nguyên nhân dẫn đến các giao dịch M&A thành công chưa nhiều vì phía bên mua có ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, ép giá, ưu tiên những dự án có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ…với giá bản giảm 10-20% so với mong muốn.
Trong khi đó, bên bán khó chấp nhận chuyển nhượng tài sản với giá quá thấp, vì để có một dự án họ phải bỏ rất nhiều thời gian, tiền của, công sức. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng không đành lòng bán quỹ đất, mà đặt kỳ vọng vào sự hồi phục của thị trường nên thường đưa ra mức giá khá cao.
Ngoài ra, nhiều quỹ đất của chủ đầu tư đang cầm cố ngân hàng trong thời gian dài, chịu chi phí lãi vay nhiều năm nhưng giá bên mua đưa ra thậm chí còn không đủ trả lãi. Phương thức thanh toán không hợp lý cũng là một điểm quan trọng khiến các thương vụ khó thành công.
Thông thường, bên mua sẽ đưa ra phương thức thanh toán theo tiến độ pháp lý của dự án, cùng với đó phải cam kết về tiến độ hoàn thiện các thủ tục. Tuy nhiên, để hoàn thiện được các thủ tục trong giai đoạn này việc đảm bảo đúng cam kết về thời gian theo yêu cầu của bên mua là rất khó.
Do đó, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, để có nhiều thương vụ M&A thành công, giúp doanh nghiệp tận dụng được tối đa dòng vốn nước ngoài, tăng nguồn cung nhà ở cho người dân, các ách tắc pháp lý phải sớm được gỡ bỏ. Cùng với đó là hệ thống hành chính phải nhanh gọn để không gây cản trở cho các dự án.
