Tại tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" vừa được tổ chức, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, việc định giá đất đóng vai trò hết quan trọng bởi đây không chỉ là công cụ để quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn là căn cứ để cá nhân, tổ chức sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như hưởng sự đền bù khi bị thu hồi đất.
Theo đó, khi áp dụng trong thực tế, định giá đất không đúng và đủ sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho các đối tượng thụ hưởng lẫn cơ quan quản lý, cho cả xã hội và nền kinh tế. Một trong số đó là việc đẩy giá nhà tăng cao.
Theo ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, định giá đất là khó chính xác tuyệt đối. Bởi lẽ, định giá đất dùng các phương pháp ước tính, điều chỉnh, cân đối, tương đồng, nên kết quả định giá đất không thể chính xác được, chỉ là con số tương đối phù hợp.
Việc tiền đất cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ khiến giá nhà chỉ có tăng
Trong khi đó, định giá đất đúng và đủ là phải tuân thủ pháp luật nhưng rất nhiều chi phí hợp lý nhà đầu tư bỏ ra lại không được đưa vào, hay đưa vào hạn chế như chi phí tháo dỡ mặt bằng, thi công. Đây đều là những chi phí hợp lý do là chi phí bắt buộc nhưng lại không có trong quy định, không thể liệt kê hết vì mỗi công trình có những đặc thù riêng.
Cũng theo ông Bình, một vấn đề khác nữa khiến các cơ quan thực hiện công tác giá vẫn lúng túng là liên quan đến suất đầu tư. Trước đây, tại TP.HCM mỗi suất đồng tư chỉ 6-7 triệu đồng/m2 trong khi phần thô đã hơn 10 triệu đồng/m2, con số này sẽ còn cao hơn nữa đối với các công trình cao cấp.
Sau này, thành phố có điều chỉnh theo quy định của Bộ Xây dựng, tỷ lệ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được ước lượng chiếm khoảng 10% tổng mức đầu tư chung của dự án, các chủ đầu tư cũng đỡ thiệt thòi hơn.
Ông Bình cho rằng, chi phí hợp lý không được ghi nhận thì các chủ đầu tư sẽ tăng giá sản phẩm, khiến người dân muốn mua nhà để phục vụ nhu cầu thực sẽ ngày càng khó tiếp cận vì vượt quá mức chi trả.
Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được với nhà ở vừa túi tiền, nhưng tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành sản phẩm.
Theo đó, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý.
Ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh
“Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường" - ông Trần Quốc Dũng kiến nghị.
Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/8/2024 đã có nhiều thay đổi quan trọng trong công tác định giá đất là bám sát thực tiễn thị trường, tập trung vào giải quyết vướng mắc trong khâu xác định giá đất, loại bỏ khung giá, yêu cầu bảng giá được cập nhật hàng năm trên cơ sở đầu vào. Điều này được đánh giá là sẽ giúp minh bạch giá đất, hạn chế sự tùy tiện khi đưa vào các tham số trong tính toán giá trị thật của đất.
Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, việc xác định giá trị thật đồng nghĩa với mức bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ không còn thấp, tức là tổng chi phí đầu tư của dự án sẽ tăng lên, buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn.
Cụ thể, theo quy định mới, việc gái đất tính toán khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa về sát giá thị trường, chi phí đầu tư của dự án có thể tăng trung bình 30-40% so với giai đoạn trước (trước đây khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 15-20% khung giá đất thị trường và tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng 20-40% giá đất thị trường tại địa phương).
Về góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, việc xác định giá đất theo quy định mới có lợi cho người dân, nhưng cũng cần đảm bảo cân bằng lợi ích của chủ đầu tue, bởi nếu giá đất quá cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào khiến giá thành sản phẩm tăng cao để đảm bảo lợi nhuận, người mua nhà sẽ phải gánh chịu.
“Các nghị định, thông tư hướng dẫn về công tác xác định giá đất cần bám sát tình hình thực tế để giúp người dân, doanh nghiệp nắm bắt, thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp”, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết.
