Dự báo của các trung tâm phân tích thời gian qua đều đưa chung 1 quan điểm, giá nhà trong giai đoạn tới khó giảm, ngay cả khi thị trường gần như bị bao phủ bởi tâm lý chờ đợi.
Số liệu gần đây của CBRE Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, giá nhà sẽ tăng chậm lại, dự báo trung bình khoảng 20% trong năm 2024, sang năm 2025 sẽ khoảng 5 – 6%. Còn ở TP.HCM, giá nhà sẽ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho đến năm 2026.
Nguồn cung được “tiếp sức”
Lý giải nguyên nhân cho việc giá nhà không thể giảm, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, chủ yếu vẫn đến từ yếu tố cung cầu.
Cụ thể, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ ra thị trường ước đạt khoảng 11.000 căn với 8.000 căn ở thị trường TP.HCM. Trong khi đó, nhu cầu thường trực của 2 đô thị lớn lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội luôn ở mức lần lượt 30.000, 50.000 căn/năm.
Thực tế, trong 5 năm trở lại đây, nguồn cung ngày 1 khan hiếm khiến giá nhà tăng mạnh. Ngay cả khi câu chuyện khan hiếm có được cải thiện dần trong thời gian tới khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì giá nhà cũng khó giảm bởi đã thiết lập mặt bằng giá mới trong suốt nhiều năm qua.
Dù khó có thể tác động đến giá, nhưng các chuyên gia cũng đồng quan điểm khi các luật này có hiệu lực, thị trường sẽ phát triển ổn định hơn khi giải quyết được nhiều vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.
Khi thủ tục rõ ràng, thời gian thực hiện dự án được rút ngắn thì giá bản sản phẩm cũng có cơ hội điều chỉnh về mức hợp lý. Đáng chú ý, khi nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư cũng phải tính toán lại giá bán đề phù hợp hơn với thu nhập của người mua nhà.
“Với các quy định hiện hành, thủ tục pháp lý để triển khai 1 dự án nhà ở, chủ đầu tư phải mất tới 600 ngày để hoàn thành, có dự án mất đến 2-3 năm khiến chi phí đội lên. Tuy nhiên, với các luật mới, thời gian này sẽ được rút gọn xuống còn tối đa 300 ngày, chủ đầu tư phải chịu ít chi phí hơn, giá căn hộ sẽ hợp lý hơn”, KTS Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM phân tích.
Nói thêm về những yếu tố mới, KTS Huỳnh Thanh Khiết cho biết, nếu Luật Nhà ở 2014 không có quy định chủ yếu cho phát triển phân khúc nhà chung cư thì Luật Nhà ở 2023 đã quy định tại đô thị loại 1, các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.
Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê và thuê mua; đất được đấu giá để xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai thì phải xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới cũng có nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư làm nhà ở xã hội.
Các quy định rõ ràng hơn tại các luật đều hỗ trợ cho việc tăng nguồn cung nhà đất, rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án, nhất là dự án nhà ở xã hội. Từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Giá nhà sẽ không còn tăng vô tội vạ
Mặc dù việc giá nhà giảm là điều gần như không thể nhưng TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế nhận định, sẽ không còn tình trạng tăng giá nhà vô tội vạ, thị trường sẽ công khai, minh bạch, các giao dịch sẽ thuận lợi hơn.
“Khi nguồn cung tăng có thể chưa kéo giảm giá nhà đất trong ngắn hạn nhưng về lâu dài sẽ làm ổn định mặt bằng giá”, TS. Lê Bá Chí Nhân nhận định.
Cũng theo TS. Lê Bá Chí Nhân, những quy định mới giúp đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cấp mới và điều chỉnh dự án. Khi giá đền bù sát với giá thị trường sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng cho các dự án. Đồng thời thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác với những đối tác có tiềm lực hơn.
Việc quy định các chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng khiến các chủ đầu tư phải chuẩn bị kỹ hơn về tài chính trước khi mở bá dự án, bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Đồng quan điểm, TS. Huỳnh Phước Nghĩa – Giám đốc Trung tâm Kinh tế luật và Quản lý, Đại học Kinh tế TP.HCM khẳng định, quan trọng nhất là Luật Kinh doanh bất động sản quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Quy định này sẽ ngăn chặn được một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất là phân lô, bán nền.
