Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang xây dựng các quy định cụ thể về yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, áp dụng riêng cho từng phân khúc bất động sản, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định giá đất.
Các doanh nghiệp “than” chịu nhiều chi phí
Trước đó, tại hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam và Chủ tịch GP.Invest nhận định, dù hành lang pháp lý đã rõ ràng hơn nhờ ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, nhưng việc định giá đất vẫn là điểm nghẽn lớn gây ách tắc cho thị trường.
Ông Hiệp chia sẻ, một dự án của GP.Invest dù đã có quyết định giao đất từ 9 tháng trước nhưng vẫn chưa định được giá. Một số dự án của các doanh nghiệp khác thậm chí mất đến 2 năm để định giá, gây nhiều bất cập, đặc biệt có trường hợp nhà đã xây xong nhưng giá đất vẫn chưa xác định được.
Ách tắc trong định giá đất là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà không thể cấp sổ hồng
Bổ sung thêm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra nhận định, ách tắc trong định giá đất là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà không thể cấp sổ hồng. Điều này gây ra nhiều khó khăn cho người mua nhà, từ việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thế chấp vay vốn ngân hàng, đến ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, chẳng hạn như việc không thể nhập hộ khẩu để xin học cho con. Bên cạnh đó, tình trạng này còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp pháp lý, dẫn đến kiện tụng và các vấn đề bồi thường phức tạp.
Đại diện Tập đoàn Tuta cũng bày tỏ đồng quan điểm khi nhận định, có nhiều khó khăn liên quan đến việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt. Theo khoản 4 điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất và thuê đất phải tuân theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư, cũng như tiến độ thu hồi, bồi thường và tái định cư. Đồng thời, khoản 8 điều 6 Nghị định 71/2024 của Chính phủ cũng đã có hướng dẫn về việc xác định giá đất cho các dự án giao đất theo nhiều đợt.
Tuy nhiên, trên thực tế, các doanh nghiệp tại địa phương gặp khó khăn khi không thể thực hiện giao đất thành nhiều đợt như quy định. Theo đó, đại dại Tập đoàn Tuta đưa ra 2 vấn đề chính còn tồn tại: mặc dù có hướng dẫn trong nghị định, nhưng nội dung lại thiếu cụ thể, dẫn đến khó khăn trong quá trình triển khai; các cơ quan chức năng lo ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, gây rủi ro và trách nhiệm trong việc xác định tiền sử dụng đất.
Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cần có hướng dẫn cụ thể hơn để hỗ trợ việc xác định giá đất cho các dự án giao đất nhiều đợt. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp dễ dàng triển khai dự án mà còn góp phần giảm bớt các vướng mắc hiện tại.
Quy định dựa trên quy mô dự án
Trước những vấn đề này, Dự thảo đưa ra các quy định chi tiết về các yếu tố cấu thành doanh thu và chi phí phát triển đối với từng phân khúc bất động sản, bao gồm nhà ở cao tầng, nhà phố liên kế, biệt thự, phân lô bán nền, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, văn phòng, thương mại - dịch vụ và khách sạn. Tùy vào quy mô dự án, thời gian và tỷ lệ bán hàng được quy định khác nhau.
Ví dụ, các dự án nhà ở cao tầng dưới 5 ha sẽ có thời gian bán hàng trong 2 năm, phân bổ 40% doanh thu ở năm đầu và 60% ở năm thứ hai. Đối với các dự án lớn hơn như nhà ở cao tầng từ 15 ha trở lên hoặc nhà phố liên kế, biệt thự với trên 1.000 sản phẩm, thời gian bán hàng tối đa là 5 năm và không được phép bán trong năm đầu tiên.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang xây dựng các quy định cụ thể về yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
Dự thảo cũng quy định tỷ lệ lấp đầy cho các dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ và khách sạn, lần lượt là 80% và 70% trong suốt thời gian dự án. Các dự án đặc thù như khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa hoặc thể thao sẽ xác định yếu tố doanh thu và chi phí riêng, trình bày trong báo cáo thuyết minh để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét.
Về chi phí phát triển, thời gian xây dựng các dự án cũng được quy định rõ: nhà ở cao tầng từ 2 năm (với dự án dưới 5 ha) đến 5 năm (với dự án trên 30 ha); nhà phố liên kế, biệt thự từ 1 năm (dưới 100 sản phẩm) đến 5 năm (trên 1.000 sản phẩm); khu công nghiệp dưới 75 ha triển khai trong 3 năm, còn dự án trên 500 ha tối đa là 6 năm.
Các chi phí quảng cáo, bán hàng được tính cố định 2% trên doanh thu; chi phí quản lý, vận hành là 15% doanh thu đối với một số phân khúc nhất định. Lợi nhuận của nhà đầu tư được ước tính 20% trên tổng chi phí xây dựng.
So với Quyết định 37/2024, dự thảo bổ sung các yếu tố mới ảnh hưởng đến giá đất, đặc biệt với đất phi nông nghiệp. Đất ở được điều chỉnh dựa trên tỷ lệ chênh lệch giữa các tuyến đường theo Bảng giá đất. Đối với đất phi nông nghiệp, khoảng cách từ khu đất cần định giá đến trung tâm hành chính hoặc trung tâm thương mại trong phạm vi 500 m được điều chỉnh tăng 5%. Đất sử dụng có thời hạn sẽ căn cứ thời hạn còn lại để điều chỉnh giá, trong khi các yếu tố khác như vị trí gần nghĩa trang (trong bán kính 50 m) hoặc đường/hẻm đâm thẳng sẽ được giảm giá lần lượt 10% và 5%.
