Thông thường, quý IV là thời điểm giao dịch bất động sản sôi động nhờ tâm lý mua nhà đón Tết. Tuy nhiên, năm nay, tình hình lại khá im ắng. Dù lãi suất cố định cho vay mua nhà trong 5 năm tại nhiều ngân hàng đã giảm xuống mức 8-8,5% - thấp nhất trong nhiều năm, người dân vẫn không mặn mà rót vốn vào bất động sản.
Giá bất động sản cao và dư địa tăng giá bị thu hẹp
Theo TS. Vũ Đình Ánh, thị trường bất động sản dù đã phục hồi nhưng vẫn chưa đạt độ ổn định và chắc chắn. Giá bất động sản ở nhiều phân khúc như chung cư, nhà riêng đã tăng mạnh từ đầu năm, thậm chí lên đến vài chục phần trăm, khiến người mua cần cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Trong khi đó, nguồn cung bất động sản vẫn nhỏ giọt, không phong phú như trước, làm giảm đáng kể lựa chọn cho người mua. Mặc dù lãi suất đã giảm so với trước, nhưng vẫn còn ở mức tương đối cao, chưa đủ sức hấp dẫn người mua trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn.
TS. Vũ Đình Ánh nhận định, khoảng 5 năm trước, người mua nhà dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính nhờ thị trường có nhiều sản phẩm chất lượng với giá hợp lý. Tuy nhiên, hiện nay, giá bất động sản ở mức rất cao, dư địa tăng giá trong tương lai bị thu hẹp, khiến người mua ngày càng thận trọng.
“Thị trường vừa trải qua giai đoạn trầm lắng, với nhiều bất động sản từ thời kỳ bùng nổ trước đó vẫn bị đọng vốn, không thể chuyển đổi thành sản phẩm đầu tư. Điều này làm người mua e ngại khi tiếp cận nguồn vốn vay mới’, ông Ánh nhận định. Trong bối cảnh hiện tại, thay vì đối mặt với rủi ro vay vốn và áp lực tài chính, việc chọn thuê nhà có thể trở thành một xu hướng phù hợp hơn với thị trường sắp tới.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định giá nhà ở hiện nay vẫn duy trì ở mức rất cao, dù nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chính sách kích cầu và ưu đãi. Ngay cả khi lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể, khoảng 2-3% so với năm trước, thu nhập của người dân thực tế vẫn chưa đáp ứng được.
"Người dân cảm thấy giá nhà quá sức chi trả, buộc phải trì hoãn và chờ đợi sản phẩm hợp lý hơn", ông Lực chia sẻ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nhu cầu mua nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Tuy nhiên, loại hình này đã biến mất khỏi thị trường TP.HCM từ năm 2021 và Hà Nội từ năm 2023. Hiện tại, 80% các dự án mở bán ở hai thành phố này đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc xa xỉ.
Tình trạng này khiến giá nhà tiếp tục cách biệt so với khả năng tài chính và mức tăng thu nhập của phần lớn người dân. Ông Đính nhấn mạnh rằng mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn, phân khúc này gần như không còn được quan tâm, khiến thị trường bất động sản thiếu cân đối rõ rệt.
Bình ổn giá nhà để hấp dẫn dòng tiền đầu tư
Thực tế, theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 56% người tham gia mong muốn mua chung cư với giá dưới 2 tỷ đồng, nhưng lượng tin đăng căn hộ thuộc phân khúc này trên nền tảng năm 2024 chỉ chiếm 17%. Trong khi đó, phân khúc chung cư giá 2-5 tỷ đồng, mặc dù chỉ đáp ứng 30% nhu cầu, lại chiếm tới 50% lượng tin đăng.
Đối với nhà riêng, 69% người khảo sát có nhu cầu mua với giá từ 2-5 tỷ đồng, nhưng lượng tin đăng trên nền tảng cho phân khúc này rất hạn chế, chỉ đạt 17%. Sự chênh lệch cung cầu này khiến 84% người mua nhà vẫn phải sử dụng đòn bẩy tài chính, với mức vay phổ biến chiếm từ 30-50% giá trị bất động sản.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản bình quân đã tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc. Tháng 11/2024, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt qua TP.HCM với mức 55 triệu đồng/m2. Khảo sát cũng chỉ ra rằng, trong 12 dự án đang mở bán tại TP.HCM, chỉ 4 dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m², trong khi phần lớn thuộc phân khúc cao cấp, với giá từ 88-250 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do nhu cầu cao trong khi nguồn cung ngày càng hạn chế. Nếu như trước đây, mỗi năm thị trường đón nhận khoảng 100.000 căn nhà nhưng hiện tại con số này chỉ còn hơn 10.000 căn.
Sự chênh lệch giữa cung và cầu đang ngày càng lớn, khiến việc sở hữu nhà ở trở thành thách thức đối với nhiều người dân. Để tìm kiếm những căn hộ vừa túi tiền, người mua luôn được khuyến nghị nên xem xét các dự án ở vùng ven hoặc các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, và Long An. Vì vậy, giá bất động sản đang là trở ngại lớn nhất đối với người mua nhà, dù lãi suất vay đã giảm, số tiền trả góp hàng tháng vẫn là gánh nặng.
Từ những thực tế này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để khuyến khích người dân đầu tư vào bất động sản, doanh nghiệp cần nỗ lực giảm giá hoặc duy trì giá ổn định tại một số dự án và phân khúc. Điều này có thể thực hiện thông qua các chương trình khuyến mãi phù hợp, chấp nhận lợi nhuận thấp hơn nhưng bền vững hơn.
