Theo báo cáo ngành bất động sản nhà ở của VIS Rating công bố ngày 28/11, hơn 50% các doanh nghiệp thuộc danh sách theo dõi hiện đang đối mặt với hồ sơ tín dụng yếu và khả năng trả nợ kém. Nguyên nhân chính đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong giai đoạn 2021-2023 để phát triển các dự án và lượng hàng tồn kho lớn do tâm lý thị trường giảm sút từ năm 2023.
Nợ vẫn tiếp tục là gánh nặng
Theo số liệu của VIS Rating, trong quý IV/2024 sẽ có khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu của các chủ đầu tư sẽ đáo hạn, phần lớn trong số đó đã chậm trả gốc và lãi trong các kỳ trước. Cụ thể, khoảng 13.000 tỷ đồng đã bị chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã được đàm phán gia hạn với các trái chủ để chuyển thanh toán sang năm sau.
Những trái phiếu này chủ yếu được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn như Vạn Thịnh Phát, Novaland, và một số tên tuổi khác. Còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu, được phát hành bởi 11 công ty, trong đó có 7 công ty bị đánh giá có hồ sơ tín dụng yếu và rủi ro cao. Những công ty này chủ yếu không có hoạt động kinh doanh độc lập, liên kết với các tập đoàn bất động sản, và gặp khó khăn về doanh thu cũng như nguồn vốn.
Theo số liệu mới nhất từ Chứng khoán VNDirect, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ gia tăng mạnh mẽ trong quý IV/2024, với ước tính hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 35,8%. Các chuyên gia của VNDirect cũng cảnh báo tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2024 sẽ lên tới 207.000 tỷ đồng, với nhóm bất động sản chiếm tỷ lệ áp đảo, lên đến 59,3%. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với một thách thức lớn trong việc cân đối dòng tiền và thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Trong khi đó, số liệu của Mirea Asset cho biết, có khoảng 5.300 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong tháng 11 đối mặt với nguy cơ chậm thanh toán hoặc cần tái cơ cấu. Lượng trái phiếu chủ yếu từ các công ty bất động sản như Bất động sản Lan Việt, Tập đoàn Phúc Khang, Tập đoàn Thái Tuấn và Đầu tư Hải Phát. Những doanh nghiệp này đang gặp khó khăn do kết quả kinh doanh không khả quan và mức đòn bẩy tài chính lớn, hoặc đã được gia hạn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư DG Capital, mặc dù áp lực nợ trái phiếu vẫn còn lớn, nhưng đã giảm đáng kể so với giai đoạn 2022-2023. Thị trường bất động sản đang dần hồi phục, với lãi suất duy trì ở mức thấp, điều này mang lại hy vọng cho các doanh nghiệp trong việc vượt qua khó khăn tài chính.
Kỳ vọng khả năng thanh toán phục hồi
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích tại Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN), nhận định rằng thị trường bất động sản đang trở nên tích cực hơn, nhờ vào các biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ và các cơ quan chức năng, cũng như cải thiện tình hình kinh tế vĩ mô.
Nhìn lại các chu kỳ trước, giai đoạn chuyển đổi từ phục hồi sang tăng trưởng thường là thời điểm giá bất động sản bắt đầu tăng và giao dịch trở nên sôi động. Với triển vọng kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và 2025, nhu cầu đầu tư bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện mạnh mẽ.
Thực tế, dù áp lực tài chính nặng nề, ngành bất động sản đang có những tín hiệu khởi sắc. Doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 tăng 48% so với quý trước, đạt mức cao nhất trong vòng một năm qua. Các phân khúc cao cấp của những doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Nam Long, Nhà Khang Điền và Bất động sản AN Gia đều ghi nhận sự tăng trưởng khả quan.
Theo VIS Rating, nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ cao và cho vay mua nhà tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. Những yếu tố như kỳ vọng giá nhà tăng và chính sách giảm mức thanh toán trước tiếp tục là động lực lớn cho người mua nhà.
Chính phủ cũng đã ban hành hơn 20 nghị định, thông tư trong quý III/2024 để thực hiện các luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Những quy định mới này giúp minh bạch hóa thủ tục pháp lý, thúc đẩy việc triển khai dự án mới và tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.
VIS Rating kỳ vọng doanh số bán hàng và dòng tiền của các doanh nghiệp sẽ cải thiện đáng kể vào năm 2025 khi số lượng dự án mới tăng mạnh. Đồng thời, tăng trưởng nợ vay dự kiến sẽ chậm lại nhờ các quy định kiểm soát nợ vay mới và khả năng thanh khoản dần được cải thiện.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần tập trung giải quyết vấn đề trái phiếu đáo hạn và nâng cao năng lực tài chính. Những công ty phát hành trái phiếu có rủi ro cao phải tìm kiếm sự hỗ trợ thanh khoản từ công ty mẹ hoặc đàm phán gia hạn với trái chủ để tránh rủi ro chậm trả.
Với bối cảnh thị trường có nhiều tín hiệu tích cực, cơ hội vẫn rộng mở cho các doanh nghiệp bất động sản biết tận dụng xu hướng và vượt qua thách thức. Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội này, họ cần xây dựng chiến lược tài chính bền vững, giảm phụ thuộc vào nợ vay và tối ưu hóa việc triển khai dự án mới.
